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股票配资是什么意思? ,光大证券:金融支持地产再发力 经营性物业贷用途扩大

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2024-09-17 【 字体:

股票配资是什么意思? ,光大证券:金融支持地产再发力 经营性物业贷用途扩大

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  事件:

  2024年1月24日,中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》(以下简称《通知》)。

  点评:

  经营性物业贷用途扩大,更好支持房地产企业融资,助力房地产平稳发展

  1)《通知》细化了商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求,包括:①商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等,不包括商品住房、租赁住房;②2024年底前……全国性商业银行……可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司(含并表子公司)存量房地产领域相关贷款和公开市场债券;③经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70%……经营性物业贷款期限一般不超过10年,最长不得超过15年,且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年等。

  2)我们认为,此次《通知》对经营性物业贷款的管理有较多重要突破,包括:①允许经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司(含并表子公司)存量房地产领域相关贷款和公开市场债券,拓宽了房企当前偿还项目开发贷或公开市场债券等债务的资金来源,使房企能有效盘活存量物业的价值,提高偿债能力,但值得注意的是,该方法的使用期限暂限于2024年内;②《通知》规定的经营性物业贷款抵押率(贷款额度占承贷物业评估价值的比例)上限为70%,超出了目前商业银行在实践中普遍执行的贷款抵押率,为房企获得足额融资规模创造了空间等。我们仍需关注到《通知》亦强调了“经营性物业贷款第一还款来源应为承贷物业本身的经营收入”,或将促使房企提高经营性物业运营管理能力以提升物业的融资价值,也将促使商业银行加强对物业经营及价值的跟踪与评估工作。

  3)截至23年H1,我们重点关注的13家房企投资性房地产账面为11283亿元,其中10家房企的投资性房地产受限(已办理抵押贷款)比例平均为43.2%,其中新城控股为69.5%、金地集团为56.2%、万科A为11.6% ,龙湖集团为42.1%(2022年末值),《通知》将有利于进一步释放房企的抵押融资空间。

  4)房企融资端支持力度增强,物业关联方应收款偿付保障性提升。2019-2023H1,重点物业公司金融资产减值(绝对值)/核心经营利润比例算术平均值由2.5%提升至7.0%,其中民企组由3.6%提升至12.4%;国家完善房地产企业经营性物业贷款政策,有助于改善房企流动性问题,缓解现金流压力,物业关联方应收款偿付保障性提升,应收款减值对利润的影响有望缓解。

  5)物业行业重回稳健增长轨道,配置价值凸显。2023年恒生物业管理指数累计跌幅44%,2024年初至1月25日累计跌幅13%,重点公司2024年WIND一致预期PE均值为7,板块估值调整充分;2023年上半年,物业行业基本面已触底回升,地产关联业务影响减弱,贸易应收款减值拨备充分,现金流稳定且充沛,物业公司逐渐褪去“地产属性”,增厚“服务消费”属性,重回稳健增长轨道。

  风险分析:房地产行业宽松政策推进不及预期风险,房地产市场需求不及预期风险,房地产企业项目竣工不及预期风险,房地产企业多元化业务经营不佳风险等。

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